Was ist AfA?
AfA bedeutet Abschreibung für Abnutzung.
Das Finanzamt erkennt an, dass sich Gebäude wirtschaftlich abnutzen.
Diesen Wertverlust darfst du jedes Jahr steuerlich geltend machen, obwohl du kein Geld ausgibst.
Wichtig:
- nur das Gebäude ist abschreibbar
- das Grundstück nie
In deinem Kaufvertrag siehst du in der Regel eine solche Aufteilung - z.B. 20% für Grund und Boden (Grundstück), 10% für Sanierung, 70% für das Gebäude / Altbausubstanz. Auf diese 70% kannst du dann die AfA abschreiben.
Gesetzliche Standard-AfA
- Baujahr ab 1925 → 2 % pro Jahr
- Baujahr vor 1925 → 2,5 % pro Jahr
Beispiel:
Anteiliger Gebäudewert: 300.000 €
2 % AfA = 6.000 € pro Jahr
Diese 6.000 € senken dein zu versteuerndes Einkommen. 6.000€ x deinen persönlichen Steuersatz = Steuerersparnis für die AfA
Was ist ein Restnutzungsdauergutachten?
Die gesetzliche AfA unterstellt pauschal:
Ein Gebäude hält wirtschaftlich 40–50 Jahre.
Das ist in der Realität allerdings oft falsch.
Ein Restnutzungsdauergutachten prüft deshalb:
- Baujahr & Bauweise
- Zustand der tragenden Bauteile
- technische Anlagen (Elektrik, Leitungen, Heizung)
- Modernisierungsstand
- energetischen Zustand
- wirtschaftliche Nutzbarkeit
❗ Wichtig:
Das Gutachten bezieht sich primär auf das gesamte Gebäude, nicht auf einzelne Wohnungen.
Ergebnis:
Wenn das Gebäude wirtschaftlich z. B. nur noch 20 Jahre nutzbar ist:
→ AfA = 5 % statt 2 %
Das kann die Steuerersparnis mehr als verdoppeln. Das ändert nicht, wieviel du abschreiben kannst - denn das ist immer 100% des Gebäudeanteils. Es ändert allerdings, wie schnell du es abschreiben kannst. Das macht insbesondere dann Sinn, wenn du einen Bestand mehrerer Immobilien aufbauen willst.
Warum wirken die AfA-Werte manchmal hoch?
Unser Gutachter arbeitet sehr detailliert.
Die Ergebnisse können auf den ersten Blick hoch erscheinen, sind aber:
- fachlich sauber
- technisch begründet
- wirtschaftlich nachvollziehbar
Gerade ältere Bestandsgebäude erreichen selten realistisch 50 Jahre Nutzungsdauer.
Was passiert bei Rückfragen des Finanzamts?
Das ist vollkommen normal.
Dann:
- geht der Gutachter in die Argumentation
- liefert Stellungnahmen
- verteidigt das Gutachten fachlich
Die Erfolgsquote dafür ist sehr hoch.
Und wenn das Finanzamt es trotzdem ablehnt?
Dann passiert eines von drei Dingen:
- Finanzamt akzeptiert einen etwas niedrigeren AfA-Wert
- Finanzamt schlägt selbst einen neuen AfA-Satz vor
- vollständige Ablehnung
👉 In allen Fällen hast du kein Risiko:
- im schlechtesten Fall gilt wieder die Standard-AfA
- der Gutachter erstattet die Gebühr vollständig zurück (Kann je nach Gutachter abweichen)
Wie wirkt sich AfA monatlich aus?
Beispiel:
AfA: 10.000 € jährlich
= 833 € monatlich
Bei 42 % Steuersatz:
→ ca. 350 € weniger Steuer pro Monat
Das ist kein theoretischer Vorteil –
das ist echtes monatliches Netto.