(Und was bedeuten Werbungskosten, Anschaffungskosten und die 15%-Regel?)
Das ist der Artikel, den sich fast jeder neue Kapitalanleger wünscht, weil er die Kernfrage beantwortet:
„Was genau kann ich absetzen – und was bringt mir das?“
Viele Begriffe wirken zunächst kompliziert. Die gute Nachricht: Die Grundlogik ist sehr einfach.
Die Grundlogik: „Alles, was zur Vermietung gehört, kann steuerlich relevant sein“
Wenn du vermietest, bist du steuerlich betrachtet jemand, der Einnahmen erzielt (Miete) und dafür Ausgaben hat (Kosten). Das Finanzamt will wissen:
- Wie viel kam rein?
- Wie viel ging raus?
- Was davon ist sofort absetzbar und was nicht?
Und genau hier kommen die beiden wichtigsten Kategorien:
- Werbungskosten (wirken sofort)
- Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten (wirken über Jahre über die AfA)
1) Was sind Werbungskosten?
Werbungskosten sind alle Kosten, die nötig sind, um die Mieteinnahmen zu ermöglichen, zu sichern oder zu verwalten. „Werbung“ bedeutet hier nicht Werbung im Marketing-Sinn, sondern „Einnahmen ermöglichen“.
Das Entscheidende: Werbungskosten wirken in der Regel sofort im selben Jahr steuerlich.
Das heißt: Sie senken dein zu versteuerndes Einkommen direkt.
Typische Werbungskosten bei vermieteten Wohnungen sind zum Beispiel:
Finanzierungskosten:
Zinsen sind einer der größten Posten. Wichtig: Der Zinsanteil ist absetzbar, nicht die Tilgung. Die Tilgung ist Vermögensaufbau, deshalb wird sie steuerlich nicht als Kosten behandelt.
Auch Bereitstellungszinsen oder Bauzeitzinsen können Werbungskosten sein, weil sie mit der Finanzierung zusammenhängen.
Laufende Objekt-Kosten:
Der nicht umlagefähige Teil des Hausgeldes zählt oft zu deinen Kosten, ebenso Verwaltung, Versicherungen oder bestimmte Reparaturen.
Verwaltung und Dienstleister:
SEV/Mietverwaltung, Steuerberaterkosten, Kosten für die Erstellung des Lohnsteuerermäßigungsantrags – all das gehört typischerweise dazu.
Fahrt- und Kommunikationskosten:
Fahrten zur Immobilie (z. B. Abnahme, Besichtigung, Termin mit Verwaltung) können in vielen Fällen angesetzt werden. Auch Telefon, Porto oder Bankgebühren im Zusammenhang mit der Vermietung.
Weiterbildung und Tools (das ist vielen neu):
Wenn du dir Fachliteratur kaufst, Tools oder Apps nutzt, die der Verwaltung oder Planung deiner Kapitalanlage dienen, oder dich fachlich weiterbildest, kann das steuerlich relevant sein – sofern der Bezug zur Vermietung klar ist. Genau solche Themen setzt ein guter Steuerberater sauber an und begründet sie, falls Rückfragen kommen.
2) Was sind Anschaffungskosten – und warum wirken sie nicht sofort?
Anschaffungskosten sind Kosten, die den Wert der Immobilie dauerhaft erhöhen oder sie in einen neuen Zustand versetzen. Diese Kosten „verschwinden“ steuerlich nicht – sie wirken nur anders: nicht sofort, sondern über die Abschreibung (AfA) über Jahre.
Einfach gesagt:
Werbungskosten = sofort steuerlich spürbar
Anschaffungskosten = steuerlich verteilt über Jahre
Beispiel, damit es wirklich klar wird
Nehmen wir an, du kaufst eine Wohnung. Der Gebäudewert (vereinfacht) sei 500.000 €.
Wenn du jetzt 20.000 € als Anschaffungskosten hast, erhöht sich die Basis, auf die du AfA berechnen darfst:
- vorher: 500.000 €
- nachher: 520.000 €
Wenn du z. B. 4 % AfA hast, bedeutet das:
- vorher: 500.000 × 4 % = 20.000 € AfA pro Jahr
- nachher: 520.000 × 4 % = 20.800 € AfA pro Jahr
Du bekommst den steuerlichen Effekt also trotzdem – nur nicht sofort als „einmaliger großer Abzug“, sondern verteilt über Jahre.
3) Die 15%-Regel – warum sie so wichtig ist (und warum ihr sie meist bewusst einhaltet)
Jetzt kommt ein Punkt, der fast niemand als Angestellter kennt und der für Immobilien enorm wichtig ist:
Wenn du in den ersten drei Jahren nach dem Kauf zu viel renovierst, kann das Finanzamt sagen:
„Das ist nicht sofort absetzbar, sondern zählt zu anschaffungsnahen Herstellungskosten.“
Die Grenze liegt bei 15 % des Gebäudewerts (nicht des gesamten Kaufpreises).
Wird sie überschritten, müssen diese Renovierungskosten häufig über viele Jahre abgeschrieben werden – statt kurzfristig. Dann fallen die Kosten unter die Anschaffungs- und nicht mehr unter die Werbekosten.
Unsere Partner planen Sanierungen bewusst so, dass man sie in vielen Fällen voll absetzen kann – in der Regel zu 100% über 1 bis 5 Jahre – statt über Jahrzehnte. Das ist für deinen Cashflow ein riesiger Unterschied.
Natürlich gibt es Ausnahmen und Sonderfälle, aber als Grundprinzip ist das eine der stärksten Steuerersparnissen.
Schritt-für-Schritt: So nutzt du das Potenzial sauber
- Alles sammeln, was mit Vermietung zu tun hat (Zinsen, Verwaltung, Hausgeld, Versicherungen, Rechnungen).
- Nichts „wegwerfen“, weil es klein ist: Tools, Bücher, Apps können relevant sein.
- Sanierungskosten sauber dokumentieren
- Steuerberater entscheidet die Einordnung: Werbungskosten vs. anschaffungsnah.
Wenn du unsicher bist: lieber über Portal fragen, bevor du Annahmen triffst.