Nicht jede Immobilie ist automatisch eine gute Kapitalanlage.
Es gibt große Unterschiede zwischen:
- selbstgenutztem Eigentum
- Neubau
- Bestandswohnung
- WG-Immobilie
- Mehrfamilienhaus
Selbstgenutzte Immobilie
Ein selbstgenutztes Eigenheim ist emotional sinnvoll – steuerlich aber meist schlecht.
Denn:
- keine Mieteinnahmen
- keine Abschreibung
- keine Absetzbarkeit der Zinsen
- keine steuerlichen Verluste
Man spart zwar Miete, verzichtet aber auf nahezu alle steuerlichen Vorteile.
Deshalb ist es finanziell oft sinnvoller:
erst Kapitalanlagen aufzubauen – und später selbst zu wohnen.
Neubauimmobilien
Neubauten wirken attraktiv, haben aber oft Nachteile:
- sehr hohe Kaufpreise
- kaum sofortige Wertsteigerung
- geringe Mietrenditen
- starke Abhängigkeit von Steuerersparnissen
Neubau kann funktionieren – ist aber meist teuer und renditeschwach.
Sanierte Bestandswohnungen
Sanierte Bestandswohnungen verbinden mehrere Vorteile:
- günstigerer Einstiegspreis
- bereits bestehende Infrastruktur
- bessere Mietrendite
- sofort vermietbar
- zusätzliche steuerliche Effekte
Ein großer Vorteil ist, dass Sanierungskosten steuerlich geltend gemacht werden können, auch wenn sie bereits im Kaufpreis enthalten sind.
Dadurch entsteht zusätzlicher steuerlicher Hebel.
Mehrfamilienhäuser
Mehrfamilienhäuser sind sehr starke Kapitalanlagen, weil:
- viele Mieteinnahmen
- hohe Skalierung
- großer Fremdkapitalhebel
Gleichzeitig tragen Eigentümer hier:
- alle Reparaturen
- alle Leerstände
- alle Verwaltungsaufgaben
Deshalb sind sie häufig eher für erfahrene Investoren geeignet.
Fazit
Für viele Einsteiger sind sanierte Bestandswohnungen – idealerweise im WG-Konzept – der beste Kompromiss aus Rendite, Sicherheit und Aufwand.