Wann bekomme ich sie, wie läuft die Übergabe beim Eigentümerwechsel – und was darf ich damit machen?
Die Mietkaution ist eines der Themen, bei dem neue Eigentümer oft falsche Erwartungen haben. Viele denken, die Kaution sei „Geld, das ich nach dem Kauf bekomme“. Tatsächlich ist die Kaution rechtlich etwas ganz anderes: Sie gehört dem Mieter und wird nur treuhänderisch vom Vermieter verwaltet. Du darfst sie also nicht wie Einnahmen behandeln, sondern musst sie getrennt und sicher verwahren.
Wem gehört die Kaution eigentlich?
Die Kaution bleibt grundsätzlich Eigentum des Mieters. Der Vermieter darf sie nur als Sicherheit behalten, falls am Ende des Mietverhältnisses berechtigte Forderungen entstehen, zum Beispiel wegen offener Miete, Schäden oder ausstehender Nebenkosten. Das bedeutet: Solange der Mieter normal wohnt und zahlt, ist die Kaution „geparkt“ und wird nicht angefasst.
Was passiert mit der Kaution bei einem Eigentümerwechsel?
Wenn du eine bereits vermietete Wohnung kaufst, muss die Kaution in der Praxis vom bisherigen Vermieter (Verkäufer) auf dich übergehen. Damit das sauber passiert, gibt es zwei wichtige Punkte:
Erstens muss dokumentiert sein, wie hoch die Kaution ist, wo sie liegt (Kautionskonto, Mietkautionssparbuch, Bürgschaft etc.) und ob sie vollständig gezahlt wurde. Das ist wichtig, weil du später gegenüber dem Mieter verpflichtet bist, seine Kaution korrekt abzurechnen – auch dann, wenn du sie selbst noch nicht erhalten hast. Deshalb ist eine saubere Übergabe so entscheidend.
Zweitens ist es in vielen Fällen nicht so, dass die Kaution einfach automatisch „rüberfliegt“. Häufig ist die Kaution auf einem Konto des bisherigen Vermieters angelegt oder als Sparbuch geführt. Dann braucht es in der Praxis eine Übergaberegelung – und oft auch eine Einwilligung des Mieters, insbesondere wenn personenbezogene Daten betroffen sind oder ein Kautionssparbuch übertragen werden soll. Das ist ein häufiger Grund, warum die Kautionsübergabe etwas länger dauern kann.
Welche Formen von Kaution gibt es – und warum ist das wichtig?
Eine Kaution kann ganz unterschiedlich hinterlegt sein. Das ist wichtig, weil sich danach richtet, wie die Übergabe funktioniert:
Wenn die Kaution als klassische Geldsumme auf einem Kautionskonto liegt, ist eine Übertragung meist relativ einfach, aber oft mit Bürokratie verbunden.
Wenn die Kaution als Mietkautionssparbuch geführt wird, muss das Sparbuch übertragen werden. Dafür braucht es normalerweise klare Dokumentation und oft die Mitwirkung des Mieters oder der Bank, weil es sich um einen Vertrag mit Datenbezug handelt.
Wenn die Kaution als Bürgschaft (z. B. Bankbürgschaft oder Versicherung) gestellt wurde, wird nicht „Geld“ übertragen, sondern das Bürgschaftsdokument muss auf den neuen Vermieter umgeschrieben bzw. neu ausgestellt werden. Ganz besonders wichtig ist hierbei eventuelle Schadenfälle sehr genau zu protokollieren, da es ansonsten bei der Erstattung aus der Bürgschaft zu Komplikationen kommen kann.
Grundsätzlich empfehlen wir immer es zu versuchen, dass die Kaution klassisch als Geldsumme überwiesen wird, da es bei Schadenfällen so nicht zu Komplikationen kommt. Diese Form bietet hier einfach am meisten Freiheit.
Allerdings sollte ein guter Mieter nicht nur aus dem Grund abgelehnt werden, weil er die Kaution nur über eine Bürgschaft leisten kann.
Was muss ich als neuer Eigentümer mit der Kaution machen?
Das Wichtigste ist: Du musst die Kaution getrennt von deinem privaten Vermögen halten. Du solltest sie niemals auf deinem normalen Girokonto „parken“. Der Mieter hat Anspruch darauf, dass sein Geld sauber getrennt und sicher verwahrt ist.
Im Alltag bedeutet das: Kautionskonto/Kautionssparbuch sauber dokumentieren, und bei Auszug später korrekt abrechnen.
Darf ich die Kaution während des Mietverhältnisses nutzen?
In der Regel: nein. Die Kaution ist eine Sicherheit. Du darfst sie nicht einfach „nehmen“, nur weil du eine Rechnung hast. Selbst bei Schäden oder Mietrückstand sind formale Schritte einzuhalten. In vielen Fällen wird die Kaution erst am Ende des Mietverhältnisses final verrechnet, wenn klar ist, was wirklich offen ist (z. B. auch Nebenkosten).
Wann muss ich die Kaution nach Auszug zurückzahlen?
Nach Auszug hat der Vermieter grundsätzlich eine angemessene Prüf- und Abrechnungsfrist. Der Vermieter muss prüfen, ob Schäden vorliegen, ob Mietrückstände offen sind und ob noch Nebenkosten nachkommen. Deshalb wird die Kaution typischerweise nicht „am Auszugstag“ zurückgezahlt. Eine Teilrückzahlung kann sinnvoll sein, wenn vieles klar ist, aber noch eine Nebenkostenabrechnung aussteht.
Wichtig für Erstvermieter
Gerade hier passieren die meisten Fehler: zu früh auszahlen, und später bleibt man auf Kosten sitzen. Oder zu lange einbehalten, und der Mieter wird verständlicherweise unruhig.
Kurze Orientierung (damit es nicht zu schwer wirkt)
Du kannst dir merken: Die Kaution ist nicht „dein Geld“, sondern eine Sicherheit, die du ordentlich verwaltest. Beim Eigentümerwechsel dauert die Übergabe manchmal, weil Konten/Sparbücher/Bürgschaften umgestellt werden müssen und oft Dokumente oder Einwilligungen nötig sind.
Schritt-für-Schritt: Was du konkret tun solltest
- Prüfe, welche Kautionsform vorliegt (Geldkonto, Sparbuch, Bürgschaft) und welche Höhe vereinbart ist.
- Stelle sicher, dass die Übergabe der Kaution dokumentiert ist (Höhe, Status, Nachweise).
- Lege die Kaution getrennt an bzw. sorge dafür, dass das Kautionsinstrument korrekt auf dich läuft.
- Bei Unsicherheit: SEV oder Support einschalten, bevor du etwas „einfach so“ überweist.
Dieser Artikel dient vorab primär dem Verständnis, was eine Kaution ist, welche Formen es gibt und warum es hier etwas länger mit der Übertragung dauern kann. Um die Übertragung der Kaution kümmert sich der Verkäufer - sollte es ungewöhnlich lange dauern und die Kaution nach z.B. 1 Monat noch nicht bei dir ist (bei einer bereits vermieteten Wohnung) melde dich bitte bei uns.