Grundsätzlich steht dir die Miete ab dem Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung zu – also sobald der Kaufpreis vollständig beim Verkäufer eingegangen ist.
Dieser Zeitpunkt wird im Kaufvertrag als Nutzen- und Lastenübergang bezeichnet.
Das bedeutet:
Ab diesem Tag erhältst du alle Vorteile (Nutzen) der Immobilie, zum Beispiel:
Mieteinnahmen
laufende Einnahmen aus bestehenden Verträgen
Gleichzeitig übernimmst du aber auch alle Lasten, also:
Hausgeld
laufende Kosten
Grundsteuer
sonstige objektbezogene Verpflichtungen
Ab diesem Stichtag läuft wirtschaftlich alles über dich.
Wann und von wem du die Miete erhältst, hängt davon ab, ob die Wohnung bereits vermietet ist oder neu vermietet wird.
Bei bereits vermieteten Wohnungen
Wichtig ist, dass der Mieter deine Bankverbindung kennt.
Dafür kontaktierst du – oder deine SEV / Mietverwaltung – den Mieter mit einem Begrüßungsschreiben. Darin stellst du dich als neuer Eigentümer vor und teilst deine Kontoverbindung für zukünftige Mietzahlungen mit.
Typischer Ablauf:
Eigentümerwechsel wird beim Mieter angezeigt
Bankverbindung wird mitgeteilt
erste Zahlung erfolgt meist im Folgemonat
Häufige Situation im ersten Monat
Gerade im ersten Monat kann es vorkommen, dass:
der Mieter noch an den alten Eigentümer zahlt
eine Zahlung verzögert eingeht
Das ist normal und klärt sich in der Regel schnell.
Falls der Mieter bereits an den Verkäufer überwiesen hat, überweist der Verkäufer dir die anteilig zustehende Miete weiter (abhängig vom Kaufvertrag).
Kaution
Wichtig zu wissen:
Damit der Verkäufer dir die Mietkaution weiterleiten darf, muss der Mieter dem schriftlich zustimmen. Deshalb kann dieser Schritt etwas Zeit in Anspruch nehmen.
Verrechnung von Hausgeld und Grundsteuer
Es kann vorkommen, dass bereits Zahlungen erfolgt sind, die anteilig verrechnet werden müssen.
Beispiel:
Hausgeld wurde vom Verkäufer für den gesamten Monat bezahlt
oder du hast es bereits vollständig gezahlt
oder die Grundsteuer wurde bereits für das Jahr beglichen
In solchen Fällen wird die entsprechende Differenz im Rahmen der Kaufvertragsabrechnung oder zwischen Käufer und Verkäufer ausgeglichen.
Das bedeutet:
Wenn einmal etwas weniger als die vereinbarte Kaltmiete eingeht, kann das an einer solchen Verrechnung liegen.
Sollte etwas unklar sein, melde dich gerne – wir prüfen das für dich.
Typischer Ablauf
- Eigentümerwechsel beim Mieter anzeigen
- Bankverbindung mitteilen
- erste Zahlung meist im Folgemonat
Häufige Situation
Gerade im ersten Monat kann es passieren, dass:
- der Mieter noch an den alten Eigentümer zahlt
- die Zahlung verzögert eingeht
Das ist normal und klärt sich in der Regel schnell.
Bei Wohnungen, die neu vermietet werden
Viele unserer Objekte werden nach dem Kauf saniert und anschließend neu vermietet.
Hier gibt es verschiedene Szenarien.
Grundsätzlich gilt:
Neue Mietverträge werden direkt auf dich als Käufer ausgestellt.
Die Miete geht also grundsätzlich direkt auf dein Konto.
Szenario 1: Wohnung ist bereits vollständig vermietet
Das bedeutet:
Die Sanierung ist abgeschlossen
Alle Mietverträge sind bereits abgeschlossen
Die Miete fließt vollständig auf dein Konto
In diesem Fall läuft alles wie bei einer klassischen Bestandswohnung.
Szenario 2: Wohnung ist teilweise vermietet (z. B. WG-Konzept)
Gerade bei WG-Konzepten kann es vorkommen, dass:
ein Zimmer bereits vermietet ist
andere Zimmer noch frei sind
In diesem Fall:
Die Miete für bereits vermietete Zimmer erhältst du ganz normal.
Für die noch nicht vermieteten Zimmer greift die Erstvermietungsgarantie.
Das bedeutet:
Die Differenz zwischen tatsächlicher Miete und garantierter Zielmiete wird ausgeglichen – jedoch immer rückwirkend zum Monatsende.
Warum?
Weil während des laufenden Monats jederzeit ein weiterer Mieter einziehen kann.
Zieht zum Beispiel jemand am 15. des Monats ein, zahlt er anteilig Miete – diese muss dann nicht über die Garantie ausgeglichen werden.
Um hier saubere Abrechnungen zu gewährleisten, erfolgt die Auszahlung der Garantie immer am Monatsende.
Szenario 3: Wohnung ist noch nicht vermietet
Falls zum Zeitpunkt des Nutzen- und Lastenübergangs noch kein Mieter vorhanden ist:
Greift die Erstvermietungsgarantie vollständig.
Die garantierte Miete wird dir monatlich zum Monatsende ausgezahlt.
Wichtig:
Die Sanierung und Vermietung starten häufig parallel oder kurz nacheinander.
Dass eine Wohnung nicht sofort vollständig vermietet ist, bedeutet nicht, dass es Probleme gibt.
Gerade nach Sanierungen beginnt die aktive Vermarktung oft erst nach Fertigstellung.
In der Praxis werden die Wohnungen in der Regel zügig vermietet.
Mietgarantie – wie funktioniert die Auszahlung?
Die Erstvermietungsgarantie gilt:
ab Kaufpreisfälligkeit
nach erfolgter Kaufvertragsabwicklung
bis zur vollständigen Vermietung zur vereinbarten Zielmiete
Die Auszahlung erfolgt immer zum Monatsende.
Dann wird berechnet:
Welche Miete wurde tatsächlich erzielt?
Welche Miete war laut Garantie vereinbart?
Die Differenz wird dir überwiesen.
Beispiel
Vereinbarte Zielmiete:
1.200 € monatlich
Tatsächlich vermietet ab 15. des Monats:
600 €
→ Die Mietgarantie zahlt die Differenz von 600 € aus.
Wichtig zu wissen
Die Mietgarantie ist keine dauerhafte Garantie, sondern eine Erstvermietungsgarantie.
Sie endet automatisch, sobald die Wohnung vollständig zur vereinbarten Miete vermietet ist.
Die Abrechnung erfolgt immer rückwirkend zum Monatsende.
Wenn etwas unklar ist
Sollte eine Zahlung geringer ausfallen oder eine Auszahlung fehlen:
→ bitte über das Formular melden.
Wir prüfen den Stand der Abrechnung und klären die Auszahlung für dich.