Viele Kunden fragen: „Brauche ich wirklich einen Steuerberater? Ich bin doch Angestellter, meine Steuererklärung war sonst immer einfach.“
Mit einer vermieteten Immobilie ändert sich die Situation. Denn du hast plötzlich:
- eine eigene Einkunftsart (Vermietung & Verpachtung)
- Abschreibungen (AfA)
- Finanzierungskosten (Zinsen)
- Abgrenzungen zwischen sofort absetzbar vs. über Jahre verteilt
- Fristen und formale Anforderungen
- und oft Rückfragen vom Finanzamt
Muss man zwingend einen Steuerberater haben?
Rein rechtlich: nein.
Du könntest deine Steuererklärung auch selbst über ELSTER machen.
Praktisch ist es aber so: Die meisten Fehler passieren nicht, weil jemand „dumm“ ist, sondern weil Immobiliensteuerrecht voll ist mit Regeln, die man als Angestellter einfach nie gebraucht hat.
Ein Steuerberater spart dir deshalb meistens nicht nur Zeit, sondern wirklich Geld – weil er:
- mehr Kosten korrekt ansetzt
- Dinge sauber begründet
- formale Fehler vermeidet
- Rückfragen professionell beantwortet
und deine Strategie langfristig optimiert
Was macht der Steuerberater bei einer Immobilie konkret?
Er macht nicht „nur die Steuererklärung“. Er baut ein steuerliches Fundament, das über Jahre wirkt.
Typische Leistungen:
Erstens: saubere AfA-Berechnung
Viele Anleger wissen nicht: AfA (Abschreibung für Abnutzung der Immobilie) hängt nicht einfach am Kaufpreis. Der Grundstücksanteil muss rausgerechnet werden, und das kann je nach Objekt einen großen Unterschied machen. Hier passieren sonst schnell Fehler.
Zweitens: Abgrenzung von Kosten
Was darf sofort abgesetzt werden (Werbungskosten) und was muss über Jahre abgeschrieben werden (Anschaffungskosten / 15%-Regel)?
Diese Abgrenzung entscheidet darüber, ob du dieses Jahr viel oder wenig Erstattung bekommst.
Drittens: Optimierung des Cashflows
Der Steuerberater kann den Lohnsteuerermäßigungsantrag so aufsetzen, dass du monatlich mehr Netto bekommst und der Cashflow spürbar wird.
Viertens: Kommunikation mit dem Finanzamt
Das ist unterschätzt. In der Praxis kommen bei Immobilien öfter Rückfragen. Ein guter Steuerberater weiß, wie man antwortet, was man beilegt und wie man argumentiert. Das kann den Unterschied machen zwischen „abgelehnt“ und „anerkannt“.
Fünftens: Langfristige Strategie
Bei mehreren Objekten, Ehepartnern, Kindern oder Verkäufen ist Strategie alles. Ein Steuerberater verhindert, dass man in gute Absichten, aber schlechte Umsetzung rutscht.
Warum Rückfragen vom Finanzamt nichts Schlimmes sind
Viele Kunden erschrecken, wenn ein Brief vom Finanzamt kommt. Das klingt immer nach Ärger, ist aber in der Praxis oft normal – besonders bei Themen wie:
- erhöhten AfA-Sätzen
- Sanierungskosten
- größeren Verlusten
- oder ungewöhnlichen Konstellationen
Ein guter Steuerberater nimmt das komplett aus deiner Verantwortung: Er beantwortet, begründet, liefert nach – professionell.
Und genau deshalb empfehlen wir ihn. Nicht, weil man es nicht selbst könnte, sondern weil du als Investor nicht deine Zeit damit verbringen willst, Finanzamt-Briefe zu interpretieren.
Was kostet ein Steuerberater ungefähr?
Das hängt von Region, Steuerberater, Anzahl der Immobilien / Kosten und Komplexität ab.
Typische Größenordnung:
- Lohnsteuerermäßigungsantrag: ca. 200-300 €
- Steuererklärung mit Immobilie: oft ca. 800–1.200 € pro Jahr
Wichtig: Diese Kosten sind in der Regel steuerlich absetzbar, weil sie direkt mit der Vermietung zusammenhängen.
Welche Unterlagen braucht der Steuerberater – und warum?
Je besser der Steuerberater die Unterlagen hat, desto mehr kann er ansetzen und desto weniger Rückfragen entstehen. Wenn wir dir
Typisch sind:
- Kaufvertrag und Daten zum Objekt
- Darlehensvertrag und Zinsübersichten
- Hausgeld/Jahresabrechnung
- Mietvertrag
- Rechnungen (Reparaturen, Sanierung, Möbel, Dienstleistungen)
- Nachweise über Verwaltungskosten (SEV)
- ggf. Gutachten (Restnutzungsdauer)
Schritt-für-Schritt: So arbeitest du optimal mit dem Steuerberater
Wichtig zu verstehen ist, dass nicht alle Steuerberater gleich sind. Leider haben in der Realität die Wenigsten viel Erfahrung mit Immobilien und scheitern bei Einwänden vom Finanzamt, bei denen andere Steuerberater problemlos vorgehen können. Achte deshalb auf die Auswahl!
- Alle oben genannten Unterlagen sammeln
- Einmal kurz klären, ob du den Lohnsteuerermäßigungsantrag direkt möchtest
- Während des Jahres Belege sammeln (Rechnungen, Fahrten, Tools/Software, Weiterbildung etc. (alles, was mit der Immobilie zusammenhängt))
- Bei Finanzamtpost nicht selber grübeln: Steuerberater informieren
Jährlich wiederholen: Sobald du 1–2 Objekte hast, läuft das wie ein System.
Schritt-für-Schritt: So vermitteln wir dir einen Steuerberater
- Alle oben genannten Unterlagen sammeln und in einem Ticket an uns schicken, oder an hilfe@wohnwerte-deutschland.de schicken
Danach werden wir aktiv und übernehmen alles Weitere für dich. Der weitere Ablauf ist dann wie folgt:
- Wir bestellen ein Lohnsteuerermäßigungsantrag für dich
- Wir schicken dir den vorausgefüllten Antrag zu - diesen müsstest du bitte unterschreiben
- Mandat: Wir schicken dir Unterlagen vom Steuerberater zu, über die du das Mandat an den Steuerberater übertragen lassen kannst. Wenn der Zeitpunkt für die Steuererklärung gekommen ist (In der Regel zum Ende des Folgejahrs (für 2025 z.B. Ende 2026 / Anfang 2027)