Was das ist, warum Vermieter sie brauchen und was dort genau passiert
Viele Kunden hören nach dem Immobilienkauf zum ersten Mal den Begriff Einnahmen-Überschuss-Rechnung, kurz EÜR, und fragen sich:
„Brauche ich jetzt eine Buchhaltung wie ein Unternehmen?“
„Muss ich Belege sortieren wie ein Selbstständiger?“
„Ist das kompliziert?“
Die gute Nachricht vorab:
Nein – die EÜR ist keine klassische Buchhaltung.
Sie ist eine vereinfachte Methode, mit der Vermieter ihre Einnahmen und Ausgaben gegenüber dem Finanzamt darstellen.
Warum braucht man überhaupt eine EÜR?
Sobald du eine Immobilie vermietest, hast du steuerlich betrachtet Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.
Das Finanzamt möchte wissen:
- wie viel Miete hast du eingenommen?
- welche Kosten sind im Zusammenhang damit entstanden?
Die EÜR ist genau dafür da.
Sie ist sozusagen das „Rechenblatt“, auf dem diese Zahlen zusammengeführt werden.
Wie funktioniert eine EÜR grundsätzlich?
Die Logik ist extrem einfach:
Einnahmen – Ausgaben = steuerliches Ergebnis
Dieses Ergebnis kann sein:
- ein steuerlicher Gewinn
- oder ein steuerlicher Verlust
Beides ist vollkommen normal.
Welche Einnahmen stehen in der EÜR?
In der Regel sind das:
- monatliche Mieteinnahmen
- ggf. Nebenkostenvorauszahlungen der Mieter
Nicht entscheidend ist, wann etwas abgerechnet wurde – sondern wann das Geld tatsächlich geflossen ist. Das nennt man das Zufluss-/Abflussprinzip.
Welche Ausgaben stehen in der EÜR?
Hier werden alle Kosten aufgeführt, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen, zum Beispiel:
- Zinsen aus dem Darlehen
- Hausgeld (nicht umlagefähiger Teil)
- Verwaltungskosten (SEV / Mietverwaltung)
- Versicherungen
- Reparaturen
- Steuerberaterkosten
- Kontoführungsgebühren
- Fahrtkosten
- AfA (als rechnerischer Aufwand)
Die EÜR bildet also die komplette wirtschaftliche Realität deiner Immobilie ab – nur eben aus steuerlicher Sicht.
Warum ist die EÜR so wichtig?
Die EÜR entscheidet darüber:
- ob du steuerlich Gewinn oder Verlust machst
- wie hoch deine Steuerersparnis ist
- ob Verluste mit deinem Gehalt verrechnet werden dürfen
Sie ist das Herzstück deiner Steuererklärung als Vermieter.
Bedeutet „steuerlicher Verlust“, dass ich Geld verliere?
Nein – und das ist einer der wichtigsten Punkte überhaupt.
Ein steuerlicher Verlust bedeutet nur:
Das Finanzamt erkennt mehr Kosten an als Einnahmen vorhanden sind.
Viele dieser Kosten sind nicht liquiditätswirksam, zum Beispiel:
- AfA (kostet kein echtes Geld)
- hohe Zinsen am Anfang
- Abschreibungen aus Gutachten
Das führt dazu, dass du steuerlich Verlust machst, während du real Vermögen aufbaust.
Wer erstellt die EÜR?
In der Praxis:
- fast immer der Steuerberater
Du selbst musst keine Berechnungen durchführen. Du lieferst nur die Unterlagen:
- Mietabrechnungen
- Hausgeldabrechnungen
- Zinsbescheinigungen
- Rechnungen
Der Steuerberater erstellt daraus die EÜR und übermittelt sie mit der Steuererklärung an das Finanzamt.
Muss ich die EÜR jedes Jahr neu machen?
Ja.
Für jedes Kalenderjahr wird eine neue EÜR erstellt, weil:
- Einnahmen variieren
- Zinsen sinken
- Reparaturen schwanken
- AfA konstant bleibt
Das ist völlig normal und kein Mehraufwand für dich.
Warum ist die EÜR auch für die Zukunft wichtig?
Wenn du später:
- weitere Immobilien kaufst
- ein Gutachten nutzt
- einen Verkauf planst
- eine Ehegattenschaukel prüfst
greift das Finanzamt immer wieder auf deine bisherigen EÜRs zurück.
Sie dokumentieren, dass du:
- nachhaltig vermietest
- mit Gewinnerzielungsabsicht handelst
- keine Liebhaberei betreibst
Und genau damit kommen wir zum nächsten wichtigen Artikel.