(auch wenn du schon einen Lohnsteuerermäßigungsantrag hast)
Viele unserer Kunden sind Angestellte und hatten bisher mit Steuern wenig Berührung. Vielleicht hast du bisher jedes Jahr einfach eine „normale“ Steuererklärung gemacht oder sogar gar keine – weil es nicht nötig war.
Mit einer vermieteten Immobilie ändert sich das. Du hast jetzt eine zusätzliche Einkommensart: Vermietung und Verpachtung. Und damit kommen Begriffe wie AfA, Werbungskosten, EÜR, Verlustverrechnung und manchmal auch Rückfragen vom Finanzamt. Das klingt nach viel – ist aber in der Praxis gut beherrschbar, wenn man die Logik einmal verstanden hat.
Was ist die Steuererklärung in diesem Zusammenhang?
Die Steuererklärung ist die jährliche „Abrechnung“ mit dem Finanzamt. Dort wird festgehalten:
- wie viel Miete du eingenommen hast
- welche Kosten im Jahr angefallen sind
- wie hoch Zinsen und AfA waren
- ob daraus steuerlich ein Gewinn oder ein Verlust entsteht
Und dann wird berechnet, wie viel Steuer du für das Jahr tatsächlich zahlen musst – oder wie viel du zurückbekommst.
Warum brauche ich die Steuererklärung, wenn ich schon einen Lohnsteuerermäßigungsantrag habe?
Das ist eine der häufigsten Fragen.
Der Lohnsteuerermäßigungsantrag ist eine Prognose. Er sorgt dafür, dass du schon im laufenden Jahr weniger Lohnsteuer zahlst, weil das Finanzamt einen Freibetrag einträgt. Dieser Freibetrag basiert aber auf Annahmen, zum Beispiel:
- „So hoch werden die Zinsen ungefähr sein“
- „So hoch wird die AfA sein“
- „So hoch werden die laufenden Kosten sein“
Die Steuererklärung ist dann die endgültige Realität. Das Finanzamt prüft am Ende:
- Welche Kosten sind wirklich entstanden?
- Welche Einnahmen sind wirklich geflossen?
- Welche Zahlen sind nachweisbar (Belege)?
Ganz wichtig: Das ist nichts „Gefährliches“. Es ist einfach nur die finale Abrechnung.
Warum ist die Steuererklärung für dich trotzdem ein Vorteil?
Weil sie dir ermöglicht, alle echten Kosten vollständig geltend zu machen. Gerade im ersten Jahr gibt es oft Posten, die man vorher nicht perfekt prognostizieren kann (z. B. einzelne Rechnungen, Startkosten, Verwaltung, bestimmte Nebenkosten). In der Steuererklärung wird das sauber erfasst – und das ist oft der Moment, wo viele Kunden nochmal zusätzliche Erstattung sehen.
Und selbst wenn du über den Lohnsteuerermäßigungsantrag schon monatlich mehr Netto hattest, kann die Steuererklärung trotzdem noch eine Erstattung bringen – weil die Realität häufig „noch besser“ ist als die Prognose.
Ist die Steuererklärung verpflichtend?
Sobald du vermietest und insbesondere, wenn du einen Lohnsteuerermäßigungsantrag nutzt, bist du in der Regel verpflichtet, eine Steuererklärung abzugeben. Das ist logisch: Du hast Einkünfte, die das Finanzamt erfassen muss.
Welche Rolle spielt meine Ehefrau / mein Ehemann?
Wenn ihr gemeinsam veranlagt seid (klassisch bei Ehepaaren), läuft die Steuererklärung als gemeinsames Dokument – die Einkünfte aus der Vermietung fließen dann in diese gemeinsame Erklärung ein. Das heißt nicht, dass der Ehepartner „mit unterschreiben muss, weil er jetzt Haftung trägt“ – es ist einfach das übliche Verfahren bei gemeinsamer Veranlagung. Der Steuerberater regelt das sauber.
Bis wann muss ich abgeben?
Die Fristen hängen davon ab, ob du einen Steuerberater nutzt. Ohne Steuerberater ist es meist früher (bis 31. Juli des Folgejahres), mit Steuerberater später (bis 28./29. Februar des übernächsten Jahres). Wichtig ist: Fristen sind ernst zu nehmen, aber mit Steuerberater seid ihr in der Praxis entspannt, weil die Fristverlängerungen und Abgaben routiniert laufen.
Wann bekomme ich mein Geld zurück?
Viele Kunden fragen: „Wann sehe ich die Erstattung?“
Das hängt vom Finanzamt ab. Wenn keine Rückfragen kommen, geht es oft innerhalb weniger Wochen. Wenn Rückfragen kommen (z. B. bei Gutachten oder größeren Verlusten), kann es länger dauern. Rückfragen sind aber nicht automatisch schlecht – häufig sind sie einfach ein normaler Prüfschritt.
Was kostet das ungefähr?
Du hattest es bereits genannt und das passt auch zur Praxis:
- Lohnsteuerermäßigungsantrag: häufig ca. 300 €
- Steuererklärung mit Immobilie: häufig ca. 800–1.200 €
Das Wichtigste: Diese Kosten sind in der Regel wieder steuerlich absetzbar, weil sie im direkten Zusammenhang mit der Vermietung stehen.
Kann ich das selbst machen (ELSTER)?
Ja – theoretisch. Praktisch ist das bei Immobilien fehleranfällig, weil es viele Stellen gibt, an denen Einordnung und Begründung entscheidend sind: AfA-Berechnung, Abgrenzung von Kosten, 15%-Regel, Nachweise, Rückfragen. Darum empfehlen wir fast immer den Steuerberater, damit du nicht Zeit und Nerven in Formalien investieren musst.
Schritt-für-Schritt: So läuft es sauber und stressfrei
- Belege sammeln: Darlehenszinsen, Hausgeld/Jahresabrechnung, Rechnungen, Verwaltungsgebühren, Versicherungen usw.
- Unterlagen strukturiert hochladen (entweder an deinen Steuerberater schicken, oder bei uns im Portal hochladen, solltest du durch unseren Steuerberater betreut werden).
- Steuerberater erstellt die Erklärung inklusive EÜR (das ist die Einnahmen-Überschuss-Rechnung für die Vermietung).
- Finanzamt prüft und erlässt den Steuerbescheid.
Erstattung oder Nachzahlung ergibt sich aus dem Bescheid. Bei Rückfragen: Steuerberater/Gutachter/Support einbinden.