Eigenkapitalrendite – warum wenig Eigenkapital so mächtig ist
Die Eigenkapitalrendite beantwortet eine der wichtigsten Fragen überhaupt:
Wie stark arbeitet mein eigenes Geld für mich?
Sie zeigt also:
Wie viel Ertrag erziele ich auf das Kapital, das ich selbst eingebracht habe?
Beispiel
30.000 € Eigenkapital
6.000 € jährlicher wirtschaftlicher Vorteil (z. B. Cashflow + Steuervorteile + Tilgungseffekt)
Rechnung:
6.000 € ÷ 30.000 € = 20 %
👉 Das entspricht einer Eigenkapitalrendite von 20 % pro Jahr.
Das bedeutet:
Dein eigenes Geld arbeitet deutlich stärker als bei klassischen Anlageformen wie Tagesgeld, Festgeld oder vielen Fonds.
Warum wenig Eigenkapital die Rendite „hebeln“ kann
Immobilien funktionieren anders als viele andere Investments, weil du mit Fremdkapital (Bankdarlehen) arbeitest.
Das nennt man Leverage-Effekt.
Beispiel:
Kaufpreis 200.000 €
Eigenkapital 20.000 €
Wertsteigerung 10.000 €
Diese 10.000 € beziehen sich auf das gesamte Objekt – aber dein eingesetztes Eigenkapital waren nur 20.000 €.
Rechnerisch ergibt das:
10.000 € ÷ 20.000 € = 50 % Rendite auf dein Eigenkapital
Obwohl das Objekt selbst nur 5 % im Wert gestiegen ist.
Extremfall: Nebenkosten mitfinanziert
Wenn:
Kaufpreis finanziert wird
Nebenkosten mitfinanziert werden
kaum oder kein Eigenkapital eingesetzt wird
dann ist die rechnerische Eigenkapitalrendite extrem hoch – theoretisch sogar unendlich.
Warum?
Weil du nahezu kein eigenes Kapital gebunden hast, aber dennoch von:
Wertsteigerung
Tilgung durch den Mieter
Steuervorteilen
Inflationseffekt
profitierst.
Natürlich bedeutet das nicht „risikofrei“ – aber es zeigt, warum Immobilien strategisch so interessant sind.
Bruttomietrendite – die erste Orientierungskennzahl
Die Bruttomietrendite ist eine einfache, schnelle Kennzahl zur Ersteinschätzung.
Formel:
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis
Beispiel:
Jahresmiete: 10.000 €
Kaufpreis: 200.000 €
= 5 % Bruttomietrendite
Was sagt die Bruttomietrendite aus?
Sie zeigt grob:
Wie gut trägt sich das Objekt aus der Miete heraus?
Wie stark ist der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete?
Ist das Objekt eher spekulativ oder solide kalkuliert?
Wichtig:
Die Bruttomietrendite berücksichtigt noch keine:
Finanzierungskosten
Instandhaltung
nicht umlagefähige Kosten
Steuern
Sie ist also eine Vorselektion, keine finale Wirtschaftlichkeitsrechnung.
Was ist aktuell realistisch?
In vielen deutschen Märkten gelten aktuell:
4 % – 5,5 % Bruttomietrendite
als realistisch und solide
Unter 4 % → häufig sehr starke Lage, aber wenig Cashflow
Über 5 % → oft höhere Chancen, aber möglicherweise auch höhere Risiken oder strukturelle Schwächen
Warum beide Kennzahlen wichtig sind
Bruttomietrendite sagt dir:
👉 Wie attraktiv ist das Objekt grundsätzlich?
Eigenkapitalrendite sagt dir:
👉 Wie stark arbeitet dein eigenes Geld?
Erst in Kombination mit:
Finanzierung
Steuervorteilen
Tilgungsanteil
langfristiger Wertentwicklung
ergibt sich das vollständige Bild.