Cashflow bedeutet:
Was bleibt monatlich wirklich übrig – oder was musst du zuzahlen?
Viele Einsteiger rechnen sehr einfach:
Miete – Kreditrate = Ergebnis
Das ist ein erster Ansatz – aber er greift zu kurz.
Denn bei Kapitalanlagen spielt ein zweiter, entscheidender Faktor eine Rolle:
👉 Steuern
1. Cashflow vor Steuern
Das ist die rein tatsächliche Zahlungsbetrachtung.
Du nimmst:
Mieteinnahmen
und ziehst davon ab:
Kreditrate (Zins + Tilgung)
nicht umlagefähige Nebenkosten
Rücklagen
ggf. Verwaltungskosten
Beispiel:
Miete: 900 €
Kreditrate: 750 €
Nicht umlagefähige Kosten: 100 €
Ergebnis:
900 € – 850 € = +50 € monatlicher Cashflow vor Steuer
Oder im anderen Fall:
900 € – 950 € = –50 € monatlicher negativer Cashflow vor Steuer
Das ist die reine Kontobetrachtung.
2. Der entscheidende Unterschied: Steuerliche Betrachtung
Jetzt kommt der Teil, den viele unterschätzen.
Bei einer Kapitalanlage zählen steuerlich nicht die Kreditrate, sondern:
Zinsen (nicht die Tilgung)
AfA (Abschreibung)
Sanierungskosten
nicht umlagefähige Nebenkosten
laufende Kosten
ggf. Fahrtkosten, Steuerberatung etc.
Warum ist das wichtig?
Die Tilgung ist Vermögensaufbau – sie mindert deine Steuer nicht.
Aber:
Zinsen sind steuerlich absetzbar.
Die AfA (meist 2 % vom Gebäudeanteil pro Jahr) ist eine rein rechnerische Abschreibung – ohne dass du Geld ausgibst.
Und genau hier entsteht der Effekt.
3. Wie entsteht ein steuerlicher Verlust trotz positivem Cashflow?
Beispiel:
Mieteinnahmen: 10.800 € im Jahr
Absetzbar:
Zinsen: 7.000 €
AfA: 4.000 €
nicht umlagefähige Kosten: 1.200 €
Gesamtkosten steuerlich: 12.200 €
Ergebnis:
10.800 € – 12.200 € = –1.400 € steuerlicher Verlust
Obwohl du vielleicht real gar kein Geld verloren hast.
Das nennt man:
👉 Verlust aus Vermietung und Verpachtung
4. Was passiert mit diesem Verlust?
Dieser Verlust kann mit deinem Gehalt verrechnet werden.
Heißt konkret:
Dein zu versteuerndes Einkommen sinkt.
Beispiel:
Steuersatz 42 %
1.400 € Verlust
→ ca. 588 € Steuerersparnis
Diese Erstattung verbessert deinen tatsächlichen Cashflow.
5. Cashflow nach Steuern
Nehmen wir an:
–50 € negativer Cashflow vor Steuer
588 € Steuererstattung pro Jahr
588 € ÷ 12 = 49 € monatlicher Steuervorteil
Ergebnis:
–50 € + 49 € ≈ nahezu neutral
Oder bei anderen Konstellationen sogar positiv.
👉 Das ist der Unterschied zwischen „fühlt sich negativ an“ und „ist wirtschaftlich sinnvoll“.
6. Mehr Netto vom Brutto
Durch die Verrechnung entsteht:
geringere Steuerlast
höheres Nettogehalt
verbesserter monatlicher Cashflow
Diesen Effekt kann man sogar unterjährig nutzen.
➡️ Siehe dazu unseren separaten Artikel zum Thema Lohnsteuerermäßigungsantrag.
Damit kann der Steuervorteil direkt monatlich über die Gehaltsabrechnung berücksichtigt werden – statt erst mit der Steuererklärung im Folgejahr.
7. Warum die Anfangsjahre besonders stark wirken
In den ersten Jahren sind:
Zinsanteil der Rate hoch
Abschreibung voll wirksam
Tilgung noch gering
Das bedeutet:
Hohe steuerlich absetzbare Beträge
Starker Verlust aus Vermietung
Hoher steuerlicher Hebel
Mit den Jahren:
sinkt der Zinsanteil
steigt der Tilgungsanteil
reduziert sich der steuerliche Effekt
Dafür wächst dein Vermögen durch steigende Tilgung und mögliche Wertentwicklung.
Zusammengefasst
Cashflow vor Steuer = reine Kontobetrachtung
Cashflow nach Steuer = wirtschaftliche Gesamtbetrachtung
Und genau diese zweite Sicht entscheidet, ob eine Kapitalanlage wirklich sinnvoll ist.
Wer nur Miete minus Rate rechnet, denkt zu kurz.
Wer Steuern, Tilgung und Abschreibung versteht, erkennt den eigentlichen Hebel.