Mieterhöhung

Wann darf ich erhöhen, wie finde ich die Vergleichsmiete – und wann sollte ich vorsichtig sein?

Mieterhöhungen sind ein wichtiges Thema für Kapitalanleger, weil sie langfristig den Cashflow und die Rendite beeinflussen. Gleichzeitig ist es ein Thema mit viel rechtlicher Struktur und mit psychologischer Komponente: Eine Mieterhöhung kann sachlich korrekt sein, aber trotzdem zu Unzufriedenheit führen, wenn sie falsch kommuniziert oder ungeschickt getaktet wird.

Deshalb ist es wichtig, Mieterhöhungen nicht „aus dem Bauch“ zu machen, sondern strukturiert: Erst prüfen, ob du erhöhen darfst, dann berechnen, welche Art der Erhöhung möglich ist, dann korrekt schriftlich umsetzen.

Schritt 1: Prüfen, was im Mietvertrag steht

Bevor man überhaupt über eine Erhöhung nachdenkt, muss klar sein, welcher Mietvertragstyp vorliegt. Es gibt „normale“ Mietverträge ohne automatische Anpassung, es gibt Indexmieten und es gibt Staffelmieten.

Das ist wichtig, weil sich daraus ergibt, welche Erhöhungen erlaubt sind.

Wenn eine Staffelmiete vereinbart ist, läuft die Erhöhung nach dem vereinbarten Plan und andere Erhöhungen sind oft eingeschränkt. Wenn eine Indexmiete vereinbart ist, erhöht man über den Index und nicht einfach über Vergleichsmiete. (aktueller Index siehe HIER) Wenn es ein normaler Vertrag ist, gelten die gesetzlichen Regeln zur Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Was eine Index- und Staffelmiete ist, erklären wir weiter unten in diesem Artikel.

Schritt 2: Wie finde ich heraus, ob ich die Miete erhöhen darf (normale Vermietung) – und wie hoch die Vergleichsmiete ist?

Die wichtigste Frage lautet: Liegt deine aktuelle Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete?

Um das einzuschätzen, gibt es mehrere Möglichkeiten. In vielen Städten gibt es einen Mietspiegel, der die typische Miete pro Quadratmeter nach Baujahr, Lage, Ausstattung und weiteren Kriterien abbildet. Wenn es keinen Mietspiegel gibt oder er nicht ausreichend passt, kann man Vergleichswohnungen heranziehen oder andere Datenquellen nutzen. In der Praxis machen das SEVs professionell, weil sie Erfahrung haben, welche Quelle anerkannt ist und wie man sauber begründet.

Wichtig ist: Eine Mieterhöhung muss begründet werden. „Weil ich will“ reicht nicht. Du brauchst eine nachvollziehbare Grundlage, warum diese neue Miete angemessen ist.

Schritt 3: Wie oft und um wie viel darf ich erhöhen?

Bei „normalen“ Mietverträgen sind Mieterhöhungen nicht beliebig oft möglich. Es gibt Wartezeiten und Begrenzungen. Außerdem gibt es in vielen Regionen eine Kappungsgrenze (also eine maximale Erhöhung innerhalb eines Zeitraums). Zusätzlich kann es regionale Besonderheiten geben, insbesondere in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die grundlegende Kappung liegt bei einer Erhöhung von 20% der Miete innerhalb der ortsüblichen Miete alle 3 Jahre.  Allerdings haben viele Bundesländer diese Grenze auf maximal 15% Mieterhöhung alle 3 Jahre festgelegt. 

Wichtig zu wissen! Nach einer Mieterhöhung, egal in welcher Höhe, gibt es 1 Jahr Sperrfrist, nachdem erneut erhöht werden darf. z.B. Januar erhöhst du um 5%, dann darfst du ab Januar im Folgejahr wieder erhöhen, insgesamt darfst du in 3 Jahren aber nicht auf über 15/20% kommen.

Weil das rechtlich sehr konkret ist und von Ort zu Ort abweichen kann, ist es genau der Punkt, an dem eine SEV stark ist: Sie setzt Erhöhungen so um, dass sie im Zweifel standhalten, und achtet auf Fristen und Grenzen.

Wann sollte man die Miete erhöhen – und wann lieber nicht?

Rein wirtschaftlich ist eine Mieterhöhung attraktiv, wenn sie legal möglich ist und deine Miete deutlich unter Markt liegt. Strategisch solltest du aber auch die Mieterqualität im Blick behalten.

Ein zuverlässiger Mieter, der pünktlich zahlt und die Wohnung gut behandelt, ist extrem wertvoll. Wenn du die Miete maximal ausreizt, kann es passieren, dass ein guter Mieter kündigt und du Leerstand, Renovierungskosten, Neuvermietungsstress und Risiken bekommst. Manchmal ist eine moderate Erhöhung besser als eine aggressive Erhöhung.

Das heißt nicht, dass man nicht erhöhen sollte. Es heißt: Man sollte es intelligent tun. Mit guter Begründung, angemessener Höhe und sauberer Kommunikation.

Was ist eine Indexmiete – und wann ist sie sinnvoll?

Bei einer Indexmiete wird die Miete nicht frei erhöht, sondern sie folgt dem Verbraucherpreisindex. Das bedeutet: Steigt der Index, kannst du die Miete entsprechend anpassen. Das kann für Vermieter attraktiv sein, weil es die Inflation ausgleicht.

Indexmiete ist besonders sinnvoll, wenn du langfristig eine automatische Anpassungslogik willst und nicht jedes Mal wieder über Mietspiegel und Vergleichsmieten argumentieren möchtest. Wichtig ist aber: Indexmiete hat Regeln, und nicht jede Erhöhung ist jederzeit möglich. Außerdem ist die Entwicklung an den Index gebunden – fällt oder stagniert er, gibt es keine oder geringere Erhöhung.

Was ist eine Staffelmiete – und wann ist sie sinnvoll?

Bei einer Staffelmiete werden bereits beim Abschluss des Mietvertrags feste Erhöhungsschritte vereinbart, zum Beispiel „jedes Jahr +20 Euro“ oder „alle zwei Jahre +X Prozent“. Das schafft Planbarkeit: Du weißt genau, wie sich deine Miete entwickelt.

Staffelmiete ist sinnvoll, wenn du von Anfang an eine stabile, vorhersehbare Entwicklung möchtest und der Mieter das akzeptiert. Man muss aber darauf achten, dass die Staffel rechtlich sauber formuliert ist und die Abstände korrekt sind.

Wie läuft eine Mieterhöhung praktisch ab?

In der Praxis läuft es so, dass du zunächst prüfst, ob eine Erhöhung möglich ist, dann die Grundlage ermittelst (Mietspiegel/Index/Staffel), dann ein schriftliches Mieterhöhungsschreiben erstellst, eine angemessene Frist gibst und erst nach wirksamer Zustimmung bzw. nach Wirksamkeit die neue Miete verlangst.

Ein häufiger Fehler von Anfängern ist, die Miete „einfach ab nächsten Monat“ zu verlangen oder mündlich anzukündigen. Das führt oft zu Streit oder unwirksamen Erhöhungen.

Kurze Einordnung

Mieterhöhungen sind möglich, aber stark geregelt. Du musst wissen, welcher Vertragstyp vorliegt, welche Grundlage gilt und welche Grenzen/Fristen einzuhalten sind. Strategisch lohnt sich oft eine professionelle Umsetzung über SEV, weil Fehler teuer werden und weil man gute Mieter nicht unnötig verlieren will.

Schritt-für-Schritt: So findest du heraus, ob du erhöhen darfst

1. Prüfe den Mietvertrag: normal, Indexmiete oder Staffelmiete?
2. Wenn normal: prüfe die ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel oder Vergleichswohnungen) und schaue, ob du darunter liegst. 
3. Prüfe, ob seit der letzten Erhöhung genug Zeit vergangen ist und ob es regionale Begrenzungen gibt. 
4. Entscheide strategisch: moderate Erhöhung vs. Risiko Mieterwechsel. 
5. Nutze ein rechtssicheres Schreiben und dokumentiere alles.