Viele Käufer schauen nach Erhalt ihres Darlehensvertrags zuerst auf die monatliche Rate. Nicht selten entsteht dabei Verwirrung, weil die Rate niedriger ist als ursprünglich erwartet oder sich später verändert. Das ist einer der häufigsten Gründe für Rückfragen – und in den meisten Fällen völlig normal.
Um die Kreditrate richtig einordnen zu können, ist es wichtig zu verstehen, aus welchen Bestandteilen sie besteht und warum sie sich im Laufe der Zeit verändern kann.
Grundsätzlich setzt sich jede Kreditrate aus zwei Komponenten zusammen: den Zinsen und der Tilgung. Die Zinsen sind der Preis dafür, dass du dir Geld von der Bank leihst. Die Tilgung ist der Teil, mit dem du deine Schulden Stück für Stück zurück zahlst.
Wenn deine Rate zu Beginn relativ niedrig erscheint, liegt das fast immer daran, dass die Tilgung am Anfang geringer ist oder zeitweise ganz ausgesetzt wurde.
Was bedeutet eine tilgungsfreie Zeit?
Eine tilgungsfreie Zeit – manchmal auch tilgungsfreie Anlaufzeit genannt – bedeutet, dass du in den ersten Monaten nur Zinsen zahlst, aber noch keinen Teil des Darlehens zurückzahlst.
Diese Phase wird bei Kapitalanlagen sehr häufig genutzt, um den Start finanziell zu erleichtern. Gerade wenn die Wohnung noch saniert wird oder die Vermietung erst beginnt, soll vermieden werden, dass sofort eine hohe monatliche Belastung entsteht.
Während der tilgungsfreien Zeit bleibt deine Darlehensschuld unverändert. Du zahlst also keine Rückzahlung, sondern lediglich die laufenden Zinsen.
Nach Ablauf dieser Zeit beginnt automatisch die reguläre Rückzahlung. Ab diesem Zeitpunkt steigt die monatliche Rate entsprechend an. Das ist kein Fehler, keine Nachforderung und kein neues Darlehen – sondern genau so vereinbart.
Nicht jeder Kunde hat automatisch eine tilgungsfreie Zeit
Wichtig zu wissen ist, dass eine tilgungsfreie Zeit kein Standardbestandteil jeder Finanzierung ist. Ob sie enthalten ist, hängt von mehreren Faktoren ab, insbesondere von der Bank, deiner Bonität, dem Objekt und dem gewählten Finanzierungskonzept.
Viele Kunden haben etwa sechs Monate tilgungsfreie Zeit. Manche haben nur drei Monate, andere gar keine. Wenn keine tilgungsfreie Zeit vereinbart wurde, beginnt die reguläre Rate direkt nach vollständiger Auszahlung des Darlehens.
Beides ist völlig normal und stellt weder einen Vorteil noch einen Nachteil dar. Es beeinflusst lediglich den zeitlichen Verlauf der Zahlungen.
Was bedeutet Sondertilgung?
Neben der regulären Rate erlauben viele Darlehensverträge zusätzliche freiwillige Rückzahlungen. Diese nennt man Sondertilgung.
Die Sondertilgung ermöglicht es dir, einmal pro Jahr einen bestimmten Prozentsatz der ursprünglichen Darlehenssumme zusätzlich zurückzuzahlen. Üblich sind fünf oder zehn Prozent pro Jahr. Ob und in welcher Höhe Sondertilgungen möglich sind, steht im Darlehensvertrag.
Eine Sondertilgung ist niemals verpflichtend. Du musst sie nicht leisten, sondern kannst sie nutzen, wenn du überschüssiges Kapital hast. Durch Sondertilgungen sinkt deine Restschuld schneller und du sparst langfristig Zinsen.
Mini-Entscheidungshilfe: Sondertilgung ja oder nein?
Sondertilgung kann sinnvoll sein, wenn du genug finanzielle Rücklagen hast und sicher bist, dass du das Geld nicht kurzfristig brauchst. Wenn du noch am Anfang stehst, kann es genauso sinnvoll sein, erst Rücklagen aufzubauen, weil ungeplante Dinge (Mieterwechsel, Reparatur, Leerstand) sonst stressig werden. Beides kann richtig sein – wichtig ist, dass du es bewusst entscheidest. In der Regel ist es am Sinnvollsten, dass du überschüssiges Kapital anstatt für eine Sondertilgung eher für eine weitere Immobilie nutzt, die dir in der Regel deutlich mehr bringt, als das bestehende Darlehen schneller abzuzahlen. Das hängt ganz davon ab, wie deine Strategie aussieht. Wenn du dir hierbei nicht sicher bist, wende dich gerne an deinen Berater.
Kurze Orientierung
- Zinsen sind laufende Kosten.
- Tilgung ist die Rückzahlung deines Kredits.
- Tilgungsfreie Zeit bedeutet: vorübergehend nur Zinsen zahlen.
- Sondertilgung ist freiwillig und beschleunigt die Entschuldung.
Schritt-für-Schritt: So prüfst du deine Rate richtig
- Öffne deinen Darlehensvertrag und suche den Abschnitt „Tilgung“ oder „anfängliche Tilgung“.
- Prüfe, ob dort eine tilgungsfreie Zeit genannt ist und wie lange sie dauert.
- Notiere dir das Datum, ab dem die reguläre Rate beginnt.
- Prüfe im Vertrag, ob Sondertilgungen möglich sind und in welcher Höhe.
Wenn du unsicher bist, ob deine Rate korrekt ist, kannst du jederzeit eine Anfrage über das Supportportal stellen.