Viele Käufer sind irritiert, wenn sie auf ihrem Konto bereits Abbuchungen der Bank sehen, obwohl die Wohnung noch saniert wird oder noch keine Miete eingeht. Dieses Gefühl ist verständlich – aber in den meisten Fällen vollkommen erklärbar.
Zwischen Kauf, Finanzierung, Sanierung und Vermietung gibt es eine Übergangsphase. In dieser Phase können Zahlungen auftreten, die noch keine „klassische Kreditrate“ sind.
Unterschiedliche Zahlungsarten in der Anfangsphase
Grundsätzlich kann es in dieser Zeit drei verschiedene Arten von Zahlungen geben:
- Bereitstellungszinsen
- Bauzeitzinsen
- reguläre Darlehenszinsen nach vollständiger Auszahlung
Welche davon bei dir auftreten, hängt davon ab, wie und wann das Darlehen ausgezahlt wird.
Regelfall: vollständige Auszahlung des Darlehens
In den meisten Finanzierungen wird das Darlehen zu einhundert Prozent ausgezahlt, sobald die Kaufpreisfälligkeit vorliegt und alle Voraussetzungen erfüllt sind.
Ab diesem Zeitpunkt beginnt der normale Kreditlauf. Je nach Vertrag startet entweder sofort die reguläre Rate oder zunächst eine tilgungsfreie Zeit und du erhältst parallel die Miete der Wohnung.
Sonderfall: Teil-Auszahlung des Darlehens
In manchen Fällen wird das Darlehen nicht vollständig auf einmal ausgezahlt.
Ein typisches Beispiel:
Beim Eintritt der Kaufpreisfälligkeit zahlt die Bank zunächst etwa siebzig Prozent des Darlehens aus. Der restliche Betrag wird erst nach Abschluss der Sanierung oder nach Abnahme der Wohnung ausgezahlt.
Dieses Vorgehen ist bei größeren Sanierungsobjekten nicht ungewöhnlich. Verkäufer nutzen diesen ersten Anteil dafür, die Sanierung abzuschließen und so abliefern zu können, wie du Sie gekauft hast. Das ist in der Regel allerdings nur der Fall, wenn auch das Gebäude und nicht nur die Wohnung saniert wird.
Was bedeutet das finanziell für dich?
Solange nur ein Teil des Darlehens ausgezahlt wurde, zahlst du Zinsen ausschließlich auf den bereits ausgezahlten Betrag.
Das bedeutet konkret:
Wenn von einem Darlehen über 300.000 Euro zunächst nur 210.000 Euro ausgezahlt wurden, fallen Zinsen auch nur auf diese 210.000 Euro an – nicht auf die volle Summe.
Was sind Bauzeitzinsen?
Bauzeitzinsen sind Zinsen, die während der Bau- oder Sanierungsphase anfallen, solange das Darlehen noch nicht vollständig ausgezahlt ist.
In dieser Phase zahlst du:
- keine Tilgung
- keine vollständige Kreditrate
- sondern ausschließlich Zinsen auf den bereits ausgezahlten Betrag
Bauzeitzinsen sind zeitlich begrenzt. Sie beginnen mit der ersten Auszahlung und enden automatisch, sobald das Darlehen vollständig ausgezahlt wurde.
Bereitstellungszinsen – kurz erklärt
Bereitstellungszinsen fallen an, wenn die Bank das Darlehen bereits zugesagt hat, das Geld aber noch nicht ausgezahlt bzw. abgerufen wird.
Vereinfacht gesagt zahlst du dafür, dass die Bank das Kapital für dich reserviert und bereithält, obwohl es noch nicht genutzt wird.
Viele Banken gewähren dafür zunächst eine bereitstellungszinsfreie Zeit. Erst nach Ablauf dieser Frist können Bereitstellungszinsen entstehen.
Dazu kann es kommen, wenn sich die Auszahlung des Darlehens deutlich verzögert – zum Beispiel, weil behördliche Abläufe (wie Grundbuchumschreibung oder Kaufpreisfälligkeit) länger dauern als geplant. Damit Bereitstellungszinsen überhaupt anfallen, muss es sich in der Regel um mehrere Monate Verzögerung handeln.
Wichtig zu wissen:
Solche Verzögerungen sind sehr selten. In den allermeisten Fällen erfolgt die Auszahlung – je nach Sanierungsfortschritt – innerhalb von etwa 6 bis 12 Wochen, sodass keine Bereitstellungszinsen entstehen.
Sollte sich dennoch abzeichnen, dass es länger dauert, begleiten wir dich natürlich dabei und prüfen gemeinsam, wie damit umzugehen ist.
Wichtig zu verstehen
Diese Zahlungen sind keine doppelte Belastung und kein Fehler im System. Sie entstehen aus dem zeitlichen Ablauf zwischen Kauf, Auszahlung, Sanierung und Vermietung.
Sobald das Darlehen vollständig ausgezahlt ist, endet diese Übergangsphase automatisch.
Typische Gedanken – und die richtige Einordnung
„Ich zahle schon, bekomme aber noch keine Miete.“
→ Das ist eine zeitlich begrenzte Übergangsphase.
„Ist das zusätzlich zur normalen Rate?“
→ Nein. Es handelt sich um Zinsen anstelle der Rate.
„Muss ich etwas beantragen, damit das aufhört?“
→ Nein. Das endet automatisch.
Schritt-für-Schritt: Was du tun solltest, wenn eine Abbuchung kommt
- Prüfe im Verwendungszweck, ob dort „Zinsen“, „Bauzeitzinsen“ oder „Bereitstellung“ steht.
- Vergleiche den Betrag mit deiner geplanten Rate.
- Ist der Betrag deutlich niedriger, handelt es sich fast immer um Zinsen.
Wenn du unsicher bist, kannst du jederzeit eine Anfrage über das Formular stellen