Was ist eine Eigentümerversammlung überhaupt?
Mindestens einmal im Jahr findet in jedem Mehrfamilienhaus eine Eigentümerversammlung statt. Sie wird von der Hausverwaltung organisiert und eingeladen.
Auf dieser Versammlung kommen alle Wohnungseigentümer zusammen, um über das Gebäude zu sprechen und Entscheidungen zu treffen, die alle betreffen.
Man kann sich die Eigentümerversammlung ein wenig wie eine Gesellschafterversammlung vorstellen:
- das Gebäude ist das gemeinsame „Unternehmen“
- jeder Eigentümer ist Mitinhaber
- Entscheidungen werden gemeinschaftlich getroffen
Als Eigentümer bist du automatisch Teil dieses Gremiums.
Muss ich an der Eigentümerversammlung teilnehmen?
Nein – du musst nicht persönlich teilnehmen.
Viele Kapitalanleger wohnen weit entfernt oder haben beruflich keine Zeit. Das ist völlig normal.
Du hast grundsätzlich drei Möglichkeiten:
- persönlich teilnehmen
- dich vertreten lassen (z. B. durch Vollmacht)
- nicht teilnehmen, aber das Protokoll im Nachgang lesen
Wichtig ist nur:
Beschlüsse gelten auch dann für dich, wenn du nicht anwesend warst.
Deshalb sollte man zumindest die Unterlagen und das Protokoll sorgfältig lesen.
Was wird auf einer Eigentümerversammlung besprochen?
In einer Eigentümerversammlung geht es nicht um Kleinigkeiten, sondern um die langfristige Organisation des Gebäudes.
Typische Themen sind:
- der Zustand des Hauses
- geplante oder notwendige Reparaturen
- laufende Kosten
- Versicherungen
- Hausgeld
- Rücklagen
- größere Instandhaltungen
- wirtschaftliche Planung für kommende Jahre
Die Verwaltung stellt Zahlen vor, erklärt den Zustand des Gebäudes und macht Vorschläge, wie sinnvoll weiter vorgegangen werden kann.
Welche Entscheidungen werden dort getroffen?
Auf der Versammlung werden unter anderem beschlossen:
- der Wirtschaftsplan für das kommende Jahr
- die Jahresabrechnung des vergangenen Jahres
- Anpassungen des Hausgeldes
- Maßnahmen zur Instandhaltung
- Sanierungen (z. B. Dach, Fassade, Heizung)
- Verwendung oder Aufbau der Rücklagen
- gegebenenfalls Sonderumlagen
- Bestellung oder Wechsel der Hausverwaltung
Das sind also keine spontanen Entscheidungen, sondern in der Regel gut vorbereitete Themen.
Welche Stimmrechte habe ich als Eigentümer?
Als Eigentümer hast du immer ein Stimmrecht in der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Wie genau dieses Stimmrecht ausgeübt wird, ist in der Teilungserklärung geregelt.
In den meisten Gebäuden gilt eines der folgenden Modelle:
-
Kopfprinzip:
Eine Wohnung = eine Stimme -
Miteigentumsanteile:
Die Stimmen richten sich nach dem Anteil am Gebäude
Welches Modell bei deiner Wohnung gilt, steht in der Teilungserklärung und wird von der WEG-Verwaltung angewendet.
Wichtig ist:
Du bist nicht machtlos.
Entscheidungen werden gemeinsam getroffen, nicht von Einzelpersonen.
Kann ein einzelner Eigentümer allein Entscheidungen treffen?
Nein.
Grundsätzlich gilt:
- Beschlüsse werden per Abstimmung gefasst
- Je nach Thema ist eine einfache Mehrheit, eine qualifizierte Mehrheit oder Einstimmigkeit erforderlich
Das bedeutet:
- Kein Eigentümer kann allein etwas „durchdrücken“
- Auch größere Eigentümer müssen Mehrheiten bekommen
Gibt es bei der Eigentümerversammlung besondere Rollen?
Ja.
Bei einer Eigentümerversammlung gibt es bestimmte Funktionen, die entweder dauerhaft bestehen oder für eine Sitzung bestimmt werden.
Die wichtigste Rolle: die WEG-Verwaltung
Die WEG-Verwaltung:
- leitet die Eigentümerversammlung
- bereitet Tagesordnung und Unterlagen vor
- setzt Beschlüsse um
Sie wird von der Eigentümergemeinschaft bestellt und kann auch wieder abberufen werden.
Weitere typische Rollen in der WEG
Je nach Gemeinschaft können zusätzlich gewählt werden:
Verwaltungsbeirat
Der Verwaltungsbeirat besteht meist aus:
- einem Vorsitzenden
- ein oder zwei weiteren Eigentümern
Seine Aufgabe ist es:
- die WEG-Verwaltung zu unterstützen
- Unterlagen zu prüfen (z. B. Abrechnungen)
- als Ansprechpartner zwischen Verwaltung und Eigentümern zu dienen
Der Beirat hat keine Sondermacht, sondern eine kontrollierende und unterstützende Funktion.
Versammlungsleiter
In der Regel:
- ist das die WEG-Verwaltung
In manchen Fällen:
- kann auch ein Eigentümer oder externer Dritter zum Versammlungsleiter bestimmt werden
Der Versammlungsleiter:
- führt durch die Tagesordnung
- stellt Beschlussfähigkeit fest
- lässt abstimmen
Was bedeutet das für dich konkret?
Auch wenn es Rollen gibt:
- dein Stimmrecht bleibt bestehen
- du wirst nicht „überstimmt“, ohne dass abgestimmt wird
- jede größere Entscheidung läuft über einen Beschluss
Du kannst:
- Fragen stellen
- Anträge einbringen
- gegen Beschlüsse stimmen
- dich selbst in Funktionen (z. B. Beirat) wählen lassen
Beruhigend zu wissen
Die meisten Eigentümerversammlungen:
- laufen ruhig und sachlich ab
- drehen sich um Wartung, Abrechnung, Planung
- haben klare Regeln
- Die meisten Eigentümer haben ähnliche Interessen und Ziele und wollen in der Regel unnötige Kosten und zu hohe Ausgaben vermeiden
Du musst:
- kein Vorwissen haben
- keine aktive Rolle übernehmen, wenn du das nicht willst